Qui sommes-nous ?

 

Les acteurs immobiliers de la région Pays de la Loire ont souhaité mettre en place un outil de suivi des différents marchés immobiliers afin de disposer :

  • D’une capacité d’appréhension de leurs marchés dans l’exercice quotidien de leur métier (positionnement d’opérations immobilières, analyse des rentabilités…), 
  • D’un outil macro-économique relatif aux évolutions des marchés (tendances, faits remarquables, anticipations…) permettant une information et une réflexion élargie (pouvoirs publics, collectivités, SEM, grand public).          

 

L’Association OLOMA été créée fin juin 2007 à l’initiative de la Fédération des Promoteurs et Constructeurs (FPI) des Pays de la Loire. Le SNAL (UNAM) a rejoint l’Association en 2009. L’objet est la création, la gestion et l’animation d’un observatoire des marchés immobiliers par la mise en place d’un outil de gestion de bases de données, mis à la disposition des membres de l’Association OLOMA.

 

L’observation de la promotion immobilière (et des résidences services) a depuis été étendue à l’ensemble de la région des Pays de Loire depuis 2015. 

L’individuel aménagé est observé sur l’ensemble du département de Loire-Atlantique, et les agglomérations d’Angers, Cholet, Le Mans et Laval.

 

 

 

Edito de l'association

 

Edito OLOMA année 2018

L’année 2018 a été ponctuée de nombreux événements entrant pour certains en confrontation avec la construction et la commercialisation de logements, en France et dans notre région. Si le marché de l’ancien est resté stable en volume par rapport à 2017 avec des prix en croissance, quelle tendance générale faut-il retenir pour le neuf dans notre région ?

Les éléments de contexte sont les suivants :

·         On se souvient d’un début d’année qui présentait quelques signes de vigilance, notamment sur les volumes de ventes, particulièrement sur Nantes Métropole. Les deuxième et troisième trimestres présentaient des signes comparables.

·         Les évolutions en zone B2 des dispositifs PINEL (disparition fin 2018) et PTZ (réduction de la quotité financée et suppression définitive du dispositif fin 2019) impacte de fait le marché sur ses deux composantes que sont l’investissement locatif et la vente à propriétaire occupant.

·         Les chiffres des autorisations de logements neufs sont en baisse depuis le début de l’année 2018, ce qui constitue un bon indicateur avancé de l’activité en construction.

·         La croissance de la population reste dynamique dans notre région, mais très concentrée sur l’ouest de la région dont la Loire Atlantique. C’est particulièrement le cas de Nantes Métropole qui voit sa population croitre en moyenne de près de 9 000 nouveaux habitants par an depuis 2011. Le phénomène de métropolisation est donc fort dans notre région, il a des effets sur la localisation des besoins de logements mais aussi sur les formes proposées.

 

Les chiffres fournis par notre Observatoire OLOMA font état pour l’année 2018 d’une réduction des mises en vente sur quasiment tous les marchés du territoire régional. Avec moins de 6500 logements mis en vente sur l’ensemble de la région, la baisse amorcée en 2017 nous éloigne de la pointe de 2016 avec près de 7500 logements mis en vente. On peut aussi rapprocher le chiffre de cette année 2018 avec celui de la moyenne observée sur 10 ans pour notre observatoire qui est de 6700 logements.

Les territoires de baisses les plus fortes sont : la CARENE avec -35 % après il est vrai une année 2017 exceptionnelle, La Roche agglomération avec -28 % mais une remarque comparable à celle de la CARENE et -22 % pour Angers Loire Métropole.

L’offre commerciale qui culminait en 2013 à plus de 6400 logements poursuit sa baisse régulière depuis cette date. Avec tout juste 4500 logements disponibles, cette offre représente 9 mois théoriques de vente à l’échelle de la région. Nous sommes bien dans un marché tendu, même si les rythmes de ventes de 2019 ne seront pas identiques à ceux de 2018. Seul marché de notre région, la métropole nantaise voit son offre augmenter de 14 % par rapport à l’année dernière.

Les ventes régionales sont finalement moins en baisse qu’attendu avec près de 6300 ventes nettes à l’unité sur 2018. C’est une baisse de 13 % par rapport à 2017 et place cette année dans la moyenne haute des dix dernières années. Le 4eme trimestre a finalement été plutôt bon, ce qui explique une baisse de l’année moins forte qu’attendue. Mais cette correction s’explique aussi en fonction des territoires :

·         Nantes Métropole accuse le coup avec une baisse de -29 % ( -1205 logements vendus en moins entre 2017 et 2018),

·         Sur la CARENE les ventes retombent de 18 % après une année 2017 exceptionnelle,

·         Sur le sud Loire les marchés sont contrastés -24 % aux Sables et + 22 % à Pornic,

·         Le marché en croissance est celui d’Angers Loire Métropole avec + 40 % à presque 1 000 ventes nettes.

L’évolution du marché est liée à un repli des investisseurs au plan régional (-19 %), qui représentent 62 % des ventes. C’est la proportion constatée sur Nantes qui voit la part de ces investisseurs baisser de 38 %. La baisse est présente sur l’ensemble des marchés de la région à l’exception de Pornic en croissance de + 19 % et d’Angers avec + 45 %. Sur ce dernier territoire la part des investisseurs représente 64 % sur l’année. C’est bien sûr un volume inhabituel qui correspond au changement que l’agglomération se voit imposée pour 2019 avec la disparition du dispositif pour les logements dont l’acte authentique sera signé postérieurement au 15 mars 2019.

Les prix de ventes sont là aussi dans une logique d’augmentation dans les zones les plus tendues de notre région (+ 3 % à Nantes) et stables pour les autres territoires dont Angers.

Voila donc une fin d’année qui conforte les inquiétudes déjà exprimées, celle d’une métropolisation qui se poursuit avec des besoins forts sur la locomotive du marché, celle d’un renouvellement de l’offre insuffisante sur l’agglomération nantaise, et aussi celle de l’avenir incertain pour les marchés en B2, compte tenu de la disparition du dispositif PINEL. A celles-ci s’ajoute celle des difficultés rencontrées par l’outil de production afin de faire face aux chantiers commencés et à venir, notamment à Nantes Métropole.

 

L’année 2019 qui s’ouvre sera celle de la mise en place de nouveaux outils d’urbanisme pour beaucoup de territoires, elle sera aussi celle qui précède les élections municipales. Deux points qui ne vont sans doute pas fluidifier la production de nouveaux logements. Notre région ne va pour autant pas réduire son attractivité, qui fait croitre sa population près de 2 fois plus vite que la moyenne nationale, aidée en cela par une croissance de l’emploi, là aussi plus forte qu’ailleurs.

Certaines évolutions sont des décisions prises au plan national mais vont impacter lourdement notre région et l’activité du bâtiment. Elles vont réduire les capacités d’achats dans nombre de communes et limiter l’offre locative. Cela va vraisemblablement tendre encore plus les marchés.

Il est donc urgent, pour les habitants de notre région, pour ceux qui vont y arriver, pour les entreprises et leur développement, que l’on trouve collectivement les moyens de répondre aux enjeux de développement de notre territoire. C’est à la fois une réponse quantitative et qualitative pour le logement : en nombre suffisant, au bon endroit et en phase avec les capacités des ménages concernés. Cela passe encore et toujours par une mobilisation foncière forte là où les besoins s’expriment et sans doute aussi par une forme de frugalité dans la conception des projets.

Cela doit enfin faire l’objet de partages avec les habitants de notre région : cette attractivité donne plus de moyens et de services à chacun des habitants de nos villes et agglomérations. La contrepartie est de savoir accepter ces nouveaux arrivants et leurs nouveaux logements.

Bertrand MOURS, Président

 (1) : Sauf exceptions mentionnées dans le texte, les variations exprimées dans cet édito s’entendent en comparaison de la même période un an plus tôt (année 2018 comparée à année 2017 et trimestre à trimestre).

(2) : Les prix sont donnés hors stationnement et hors dispositif d’aide, sauf exception mentionnées dans le texte. 

 

Adhésion

L’Association est ouverte à l’ensemble des acteurs associés à l’acte de construire exerçant sur le territoire régional : promoteurs, coopératives, bailleurs, collectivités, aménageur lotisseur, collectivité, aménageur public, établissements bancaires, établissement public foncier, énergéticiens, etc ...   

Toute nouvelle demande d’adhésion est formulée par écrit, signée par le demandeur et adressée au siège social de l’association. L’adhésion est validée par le Conseil d’Administration. Il est souhaité que chaque membre participe ensuite activement à la vie de l’Association.

Le montant de cotisation est déterminé par le Conseil d’Administration chaque année. Celui-ci est défini en fonction de la nature de l’adhérent et des restitutions proposées par l’Association (notes de conjonctures, invitation aux conférences trimestrielles, etc ...).

 

Les restitutions sont trimestrielles pour la promotion immobilière et les résidences services

  • 4 parutions trimestrielles
  • 1 parution annuelle

 

 

Les restitutions sont semestrielles pour l’individuel aménagé

  • 2 parutions semestrielles
  • 1 parution annuelle

Périmètres d'observation

Liste des membres

 

92 MEMBRES de l’Association (au 1er janvier 2019)

 

70 membres actifs 

13 membres d'honneur

9 partenaires bancaires 

 

 

29 PARTENAIRES abonnés (au 1er janvier 2019)

 

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Liens Observatoires

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